חוק "המאכרים" – מה זה אומר?

אם יש ברשותכם דירה בבניין ישן ואתם מעוניינים לבצע פרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי כדאי שתדעו מה אומר החוק החדש כי יש בו כללים שיגנו עליכם מפני אותם מאכרים שפעלו עד היום בתחום.

אז מה יש בחוק המאכרים?

מטרת החוק היא לעשות סדר בתחום ההתחדשות העירונית הפורח ברחבי המדינה. על החוק הזה עבדו לא מעט במשרד השיכון בשיתוף עם משרד המשפטים והוא מביא בשורות חדשות.

הראשונה – קביעה ברורה של לוחות זמנים.

עד היום לא היתה הגבלה והקפדה על זמנים להם היו מחויבים מארגני העסקאות בקידום הפרויקטים שקיבלו לידהם.

כעת קובע החוק תקופת זמן קבועה בה יידרש מארגן הפרויקט לאסוף שיעור (שייקבע אף הוא בחוק מראש) של חתימות מבעלי הדירות וכמו כן יקבעו לוחות זמנים ברורים לקידום התכנית על-ידו במוסדות התכנון ולהתקשרות שלו מול יזם / קבלן מבצע לפרויקט.

במידה ולא יעמוד מארגן הפרויקט בלוחות הזמנים על פי החוק והוא לא יפעל לקידום הפרויקט בזמנים הנדרשים יוכלו בעלי הדירות לסיים את התקשרותם מולו ולפנות ליזם אחר.

עד היום, בפרויקטים רבים לא יכלו בעלי הדירות לסיים את התקשרותם מול מארגן פרויקט בשל חתימה על מסמך התחייבות שלהם מולו ונתקעו במשך שנים רבות עם פרויקט שלא קודם וללא אפשרות להעביר את הפרויקט למישהו אחר. את המצב הזה מבקש החוק החדש לפתור ומחייב את מארגן הפרויקט לתמורה וקידום הפרויקט.

מנגד אנשי מקצוע בענף מבקשים לציין כי אין חשיבה עד הסוף בקביעה ולוחות הזמנים שנקבעו אינם פרופורציונליים בעיקר כשמדובר על פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38(2).

עמית נשרי, מנכל ובעלים של חברת א.לאפיס המתמחה ברישיונות עסק והיתרי תכנון ובנייה: "החוק שבא להטיב עם הדייר ולקבוע את גבולות הגזרה של היזם, אינו נותן מענה אמיתי ונכון להליכי התכנון כפי שהם מתרחשים בפועל. החוק אמנם מחייב את מארגן הפרויקט ללוח זמנים צפוף בו עליו לאסוף את כל החתימות מהדיירים, אך במקרה ובו לא הצליח היזם במשימה הוא מפלס את הדרך בפרויקט ליזם אחר, ולמעשה מסכן את כל שהשקיע. החוק שבא להגן באופן מובהק על הדיירים לא לוקח בחשבון את האינטרס הכלכלי של היזם והסיכון שעליו לקחת".

 עמית נשרי: "החוק שבא להטיב עם הדייר ולקבוע את גבולות הגזרה של היזם, אינו נותן מענה אמיתי ונכון להליכי התכנון כפי שהם מתרחשים בפועל". צילום: עמית לוי

עוד מוסיף נשרי: "החוק גם אינו מטפל בבעיה של הערות אזהרה שנרשמות לעיתים על ידי היזמים לטובת צד שלישי. היזמים מחתימים פעמים רבות דיירים על חוזים ראשוניים וייפוי כוח בלתי חוזר, מה שמקנה להם את הזכות לרשום הערת אזהרה על הדירה לטובת צדדים שלישיים. בפועל, גם אם היזם אינו עומד בלוחות הזמנים הקבועים בחוק והדיירים ממשיכים בפרויקט עם יזם אחר, הם עדיין נשארים עם הערת האזהרה על הדירה, מה שאומר שעדיין היזמים מצליחים להגביל אותם.

בנוסף, בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38(2) יש לעיתים לפנות מאות דיירים, מה שלוקח זמן עצום. לשם השוואה, הקמת שכונה חדשה בישראל לוקחת 15 שנים ושמונה חודשים והרי מדובר בבנייה חדשה בה אין צורך בהליך המורכב של פינוי. לפי בדיקת המדינה פרויקטים של התחדשות עירונית עשויים לקחת מעל 16 שנים. ולכן, לוחות הזמנים בחוק אינם פרופורציונאליים".

כמו כן גורמים נוספים בענף מסבירים כי יש קביעה ברורה בחוק לגבי לוחות הזמנים שמחויבים אליהם מארגני הפרויקט אך אין קביעת זמנים לרשויות, וועדות התכנון שבמקרים רבים הן אלו שתוקעות את התקדמות הפרויקט ולא מארגן הפרויקט.

 גורמים בענף: "בפרויקטים של פינוי בינוי לוקח הרבה זמן לפנות מאות דיירים, לוחות הזמנים שנקבעו לא פורפורציונלים". צילום: אמיר רייסמן

הבשורה השנייה שמביא החוק החדש מתייחסת לשקיפות.

לא יתאפשר יותר למארגני הפרויקט לעבור מדלת לדלת ולשכנע את בעלי הדירות. וכמו כן לא ניתן לקיים ישיבות דיירים מעכשיו לעכשיו ולהחתים את בעלי הדירות על התחייבות ללא רוב דרוש או מבלי ליידע את כלל בעלי הדירות בפרויקט.

הכללים שנקבעו בחוק החדש מחייבים את מארגני הפרויקט ליידע מראש (לפחות 7 ימים מראש)  את כלל בעלי הדירות ולפרסם את מועד הישיבה במקום ציבורי ובולט לכולם.

 החוק החדש קובע כללים לגבי דרך סגירת חוזה לפרויקט מול בעלי הדירות. 

בישיבה חייבים להיות נוכחים לפחות 40% מבעלי הדירות,  ומארגן הפרויקט מחויב לרשום פרוטוקול מלא בזמן הישיבה  ולהעביר העתק שלו לכלל בעלי הדירות.

במידה וכ – 20% מבעלי הדירות נדרשים לתרגם את הפרוטוקול לשפה אחרת (ערבית, רוסית, אמהרית וכד') מחויב מארגן הפרויקט לתרגם עבורם את הפרוטוקול ואת כלל החומרים המחולקים בישיבה. זהו סעיף חשוב שנקבע בעקבות מקרים רבים של בעלי דירות שחתמו על מסמכים שונים מבלי שידעו לקרוא על מה הם חותמים.

בנוסף מארגן הפרויקט מחויב לחשוף בפני כלל בעלי הדירות את שכרו העתידי מהפרויקט, את התכנית העסקית שלו והאם יש לו ניגוד עניינים עם יזם / קבלן כלשהו, זאת בכדי למנוע ממארגן הפרויקט לבחור בכזה בשל תמורה גבוהה יותר שהובטחה לו ולא לפעול לטובת בעלי הדירות.

עמית נשרי, מתייחס גם לסעיפים אלו של החוק: "במבחן המציאות החוק עומד בספק. החוק קובע כי יש צורך בהשתתפות 40 אחוז מהדיירים כאשר רוצים למסור הודעות או לכתוב פרוטוקולים הקשורים בפרויקט. אחוז נוכחות גבוה כנקוב בחוק בכל פעם שרוצים להעביר הודעה אינו רציונאלי. מעבר לעובדה שלא ניתן לחייב את כלל הדיירים להגיע לישיבה, אלה שכבר הגיעו והראו נוכחות יצטרכו לשוב בשנית לישיבה נוספת אם יתגלה שבאותו מועד לא הגיעו 40 אחוז מהדיירים. מדובר בבזבוז זמנם של הדיירים וחוסר יעילות מוחלט".

חוק המאכרים צמח מתוך החשיבות שיש לתחום ההתחדשות העירונית שתפס תנופה אדירה בשנים האחרונות.

אותה תנופה הביאה למגרש שחקנים רבים שאינם מקצועיים ואמינים אשר החתימו בעלי דירות על הסכמים ולא ידעו או לא הצליחו לקדם את הפרויקטים הלאה, הבטיחו לדיירים דברים שלא יכלו לקיים  ותקעו את הפרויקט. אלו אותם מאכרים שהביאו לחקיקת חוק זה.

עד היום לא היתה התייחסות בחוק והגדרה מדויקת לתפקידם למקצועיות שלהם ולא היתה קביעה של קריטריונים מי יכול להיות מארגן פרויקט.

אותם מאכרים החתימו את בעלי הדירות על חוזים בזמן שלא היתה להם שום כוונה או יכולת לבצע את הפרויקט ומההתחלה התכוונו להעביר את הביצוע ליזם או קבלן אחר. במקרים רבים בעלי הדירות לא ידעו על כך ולא היתה להם שליטה או אפשרות להתנגד בשל החוזים שכבלו אותם. גם במקרים שהקבלן שקיבל על עצמו את ביצוע הפרויקט לא עמד בהתחייבויות לא היתה להם אפשרות לעשות כלום ומנהל הפרויקט שהחתים אותם על החוזים נעלם ולא היה להם למי לפנות.

במקרים אלו שבעלי הדירות איבדו את האמון בקבלן, כאשר הוא לא מבצע את ההתחייבויות שלו, מאפשר החוק החדש להעביר את הזכויות לביצוע הפרויקט לקבן אחר מבלי הסחבת של תביעות משפטיות אשר יכולות להמשך שנים בבתי משפט.

סעיף נוסף שנקבע, בניגוד לרוב החקיקה בישראל חוק זה יחול רטרואקטיבית גם על פרויקטים קיימים שנמצאים כבר בתהליכים מתקדמים של פרויקט מול מארגן עסקה ולא רק על פרויקטים חדשים.

יש האומרים שהחוק כפי שהוא אינו מושלם עדיין ויש עוד דברים רבים שטעונים שיפור וחקיקה בתחום ההתחדשות העירונית. אך זו לפחות התחלה והבנה שיש צורך למיסוד התחום, ובעיקר דרך למנוע את פעילותם של המאכרים שמטרתם היחידה היא לעשות קופה על חשבון בעלי הדירות ולא לדאוג לאינטרסים שלהם ושל הצלחת הפרויקט.